Dr. Erich Schechner Immobilienberatung
 

Ein Immobilienverkauf muß notariell beurkundet werden. Dabei werden alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten. Reservierungen, bzw. Reservierungsgebühren sind nicht nur unseriös, auch rechtlich nicht bindend. Vertragsparteien sind Käufer und Verkäufer. Die Verkäufer sind immer im Grundbuch eingetragen. Käufer und Verkäufer müssen sich beim Notar durch einen Ausweis ausweisen und die Steueridentnummer bekanntgeben.

Der Notar sieht vor Abschluß des Kaufvertrages das Grundbuch ein. Der Notar wird die genaue Grundbuchbezeichnung, Größe des Grundstücks und die Eigentumsverhältnisse aufführen. Lasten und Beschränkungen, sowie Grundschulden und Hypotheken werden aufgeführt (§ Kaufobjekt).

Der Kaufpreis(§ Fälligkeit des Kaufpreises)  wird in der Regel erst dann bezahlt, wenn der Käufer das unbelastete Eigentum erwerben kann. Der Notar sorgt dafür und beschafft alle gerichtlichen, behördlichen und privaten Erklärungen. Mit Notaranderkonto wird heute kaum gearbeitet. Üblicherweise zahlt der Käufer, bzw. die finanzierende Bank den Kaufpreis, abzüglich der aktuellen Schulden der Immobilie direkt an den Verkäufer. Bei belastetem Grundeigentum erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung dann, wenn sie das noch ausstehende Geld erhält. Zahlungen an die Bank und Löschungsbewilligungen werden vom Notar Zug um Zug abgewickelt.

Fassade eines Salzburger Hauses

Alle mit dem Gebäude oder Grundstück fest verbundenen Gegenstände werden als Zubehör bezeichnet. Dazu gehören Einbauküchen, Markisen, Außenleuchten, Briefkästen, Öl im Tank, etc. (§ Zubehör).

Der Verkäufer versichert im Kaufvertrag, daß ihm keine versteckten Mängel bekannt sind. Der Grundbesitz wird verkauft wie besichtigt. Weiß der Verkäufer über Mängel, zukünftigen Zahlungsaufforderungen oder Sonderumlagen, sind diese Informationen vor Verkauf bekannt zu geben (§ Gewährleistung).

Der Notar veranlasst die Eintragung einer Vormerkung zum Schutz des Käufers (§ Auflassungsvormerkung). Die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung an der veräußerten Immobilie. Schließlich achtet der Notar darauf, daß die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ordnungsgemäß erfolgt. Wenn der Käufer ein Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommen hat, beurkundet der Notar auch die zur Absicherung der Bank erforderlichen Grundschulden oder Hypotheken, in der Regel im Anschluß zum Kaufvertrag. 

Falls der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt (z.B. wenn er den Kaufpreis nicht bezahlt) hat der Verkäufer das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten. Bei einem Rücktrittsrecht des Verkäufers soll gleichzeitig festgehalten werden, dass auch mit der Rücktrittserklärung die Aufflassungsvormerkung im Grundbuch gelöscht wird (§ Rücktritt).

Grunderwerbssteuer

Der Notar schickt eine Kopie des Kaufvertrages an das Finanzamt, Grunderwerbssteuerstelle. Die erlässt den Grunderwerbssteuerbescheid an den Käufer. Wenn diese Steuer durch den Käufer bezahlt ist, erhält der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Erst dann darf der Notar die Umschreibung im Grundbuch veranlassen. Erst dann wird der Käufer Eigentümer, vorher war er Besitzer.  Die Kosten für die Beurkundung und Abwicklung (§ Kosten. Gebühren und Grunderwerbssteuer) eines Kaufvertrages sind durch die gesetzliche Gebührenordnung geregelt. Wenn nicht anders vereinbart, zahlt die Notar- und Gerichtskosten der Käufer. Die Löschungskosten von nicht übernommenen Belastungen werden vom Verkäufer übernommen. Die Grunderwerbssteuer zahlt der Käufer. 

Wer zahlt welche Kosten?

Der Notar wird vom Käufer bezahlt. Er zahlt ferner die Eintragung der neuen Grundschulden und die Eintragung als Eigentümer. Der Verkäufer zahlt die Löschung der alten Grundschulden und  Eigentumseintragung, sonst aber keine weiteren Aufwendungen.